Ипотечный калькулятор с досрочным погашением

Зачем гасить ипотеку досрочно?

Разберёмся, как это работает. Когда вы платите по ипотеке больше обязательного минимума, излишек уходит на погашение основного долга. Чем меньше долг — тем меньше процентов вы платите.

Перед зачислением досрочного платежа банк уточнит, как вы хотите им распорядиться: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж.

При сокращении срока размер ежемесячного платежа остаётся прежним, но вы быстрее закрываете кредит и экономите на процентах. Этот вариант подойдёт тем, кто хочет как можно скорее снять обременение с квартиры и полноценно ею распоряжаться, а также тем, кому психологически важно избавиться от долга.

Если направить досрочный платёж на уменьшение ежемесячного взноса, срок кредита не изменится, зато ежемесячная нагрузка станет меньше — это подстрахует вас на случай финансовых трудностей.

Оптимальная стратегия: просить банк уменьшать ежемесячный платёж, но продолжать вносить прежнюю сумму. Итоговая переплата будет такой же, как при сокращении срока, но при этом вы сохраните финансовую подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств. Подробный разбор этой схемы с примерами — в нашей статье.

Значит, нужно как можно скорее начать гасить ипотеку досрочно?

Не всегда. Процентная ставка по ипотеке зафиксирована в договоре и, как правило, не меняется. Если ставка по вкладам или накопительным счетам сейчас выше ипотечной, выгоднее вложить свободные деньги на вклад и заработать на процентах. Если же ипотечная ставка выше депозитной — досрочное погашение сократит переплату.

Следите за новостями о ключевой ставке: когда она растёт, ставки по вкладам тоже повышаются, и наоборот.

Не забывайте про инфляцию: со временем переплата по ипотеке становится менее ощутимой, ведь проценты вы выплачиваете не разом, а растягиваете на годы. К тому же рост цен и вероятный рост ваших доходов сделают ежемесячный платёж всё менее обременительным.

Правда ли, что ближе к концу срока досрочное погашение бессмысленно, ведь проценты уже выплачены?

Досрочно гасить ипотеку выгоднее всего в первые годы, пока долг большой и проценты на него значительные.

Большинство ипотечных кредитов предполагают аннуитетный платёж — одинаковую сумму каждый месяц. Банк делит её на две части: одна погашает основной долг, другая — проценты за пользование кредитом.

Проценты начисляются ежедневно, но выплачиваются раз в месяц. Например, при кредите в 1 000 000 ₽ под 10% годовых с платежом 8 776 ₽ в месяц расчёт будет таким:

1 000 000 × 10% / 365 = 274 ₽ в день — или 8 220 ₽ за месяц.

Из ежемесячного платежа сначала уйдут 8 220 ₽ на проценты, а оставшиеся 556 ₽ — на погашение основного долга. В следующем месяце проценты начислятся уже на меньшую сумму.

С каждым месяцем долг уменьшается быстрее, а на него начисляется всё меньше процентов. Всё большая доля платежа идёт непосредственно на погашение долга.

Досрочное погашение в конце срока имеет смысл, если вы хотите поскорее закрыть кредит, — но сэкономить на процентах уже почти не получится: остаток долга невелик, а основная часть процентов давно выплачена.

Может ли банк запретить досрочно гасить ипотеку?

Нет. Раньше некоторые банки ограничивали досрочное погашение или брали за него комиссию, но сейчас закон прямо разрешает гасить кредит досрочно. Единственное требование — заранее уведомить банк. Если в договоре срок уведомления не указан, действует общее правило: 30 дней.

Где взять деньги на досрочное погашение, если ипотека и так съедает большую часть бюджета?

Воспользуйтесь имущественным налоговым вычетом. Если вы платите НДФЛ по ставке 13%, государство вернёт вам до 650 000 ₽: до 260 000 ₽ — за покупку недвижимости и до 390 000 ₽ — за уплаченные проценты по ипотеке. Эти деньги можно направить на досрочное погашение.

Если у вас есть дети или вы планируете пополнение в семье, на погашение ипотеки можно использовать материнский капитал.

Если погашу кредит досрочно, можно ли вернуть страховку?

Да. Заёмщик вправе вернуть неиспользованную часть страховой премии — за период, оставшийся до конца действия полиса. Условия возврата обычно прописаны в договоре со страховой компанией. Автоматически деньги не вернут: нужно подать заявление в страховую или в банк, если полис оформлялся там. После этого средства должны поступить на ваш счёт в течение 7 рабочих дней.